Grondbeleid

Grondbeleid

Inleiding

De paragraaf Grondbeleid gaat in op het te voeren grondbeleid en de te verwachten resultaten. De inhoud van deze paragraaf is in lijn met het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) en bevat:

• De visie op het grondbeleid;
• De manier waarop het grondbeleid wordt uitgevoerd;
• Een prognose van de resultaten van de totale grondexploitaties;
• Een onderbouwing van de geraamde winstneming;
• Risico’s in relatie tot het weerstandsvermogen.

De visie op het grondbeleid

Grondbeleid is doelgericht overheidsoptreden in de grond- en vastgoedmarkt. Het grondbeleid is een hulpmiddel bij het uitvoeren van het omgevingsbeleid van de gemeente om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. Het gaat in het grondbeleid om grote belangen en grote hoeveelheden geld. De resultaten op grondexploitaties en de financiële risico's zijn van groot belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

De gemeenteraad heeft een nota grondbeleid op 3 oktober 2024 vastgesteld. De gemeente Urk kiest voor situationeel grondbeleid met een actieve basis. Door een actieve grondpolitiek kan de gemeente Urk sterke invloed uitvoeren op de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van nieuwe woningen op Urk. Een belangrijk doel voor de gemeente in haar grondbeleid is het hebben van maximale sturing en regie op ontwikkelingen die voor de gemeente van belang zijn, zoals het hebben van voldoende woningen en bedrijfsgronden. Een actieve grondpolitiek, zeker voor de uitleggebieden, ligt dan voor de hand. Dat betekent echter niet dat deze keuze in beton is gegoten. Faciliterende grondpolitiek wordt bij voorbaat niet uitgesloten, zeker niet bij “binnenstedelijke” (her)ontwikkelingen. De keuze voor een actief of faciliterend beleid wordt onder andere ingegeven door onze ruimtelijke doelstellingen, de grondposities, het gewenste programma en de financiële middelen/risico’s van de gemeente.

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitaties in de uitvoeringsfase. Bij een BIE zijn de gronden in eigendom van de gemeente.
Het startpunt van de BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Het grondexploitatiecomplex bevat tenminste de volgende onderdelen:

• een kaart van het grondexploitatiecomplex;
• een beschrijving van de bouwkavels;
• de bestemming en toegestane bouwvolumes;
• de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de gronden;
• de omschrijving van de aanleg van nutsvoorzieningen;
• de omschrijving van het inrichten van de openbare ruimte in het gebied;
• een grondexploitatiebegroting, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.

De te verwachten resultaten van de lopende actieve grondexploitaties.

De herziene grondexploitaties zijn in november 2024 vastgesteld door de gemeenteraad.
Voor de complexen Port of Urk, Westgat, Staartweg en Zeeheldenwijk zijn verliesvoorzieningen gevormd. Dit voor het resultaat op netto contante waarde.  

De boekwaardes van de grondexploitaties hebben zich het afgelopen jaar als volgt ontwikkeld.

Overzicht ontwikkeling boekwaarden actieve grondexploitaties

Toelichting per grondexploitatie

Ad 1. Oranjewijk afronding

In de Oranjewijk moeten nog twee kavels worden verkocht. In 2024 is het bouwrecht van deze kavels teruggekocht door de gemeente. Zo kunnen deze gronden in 2025 op de markt gezet worden. Na de verkoop van de kavels kan de grondexploitatie worden afgesloten. De nog te verwachten winst is ongeveer €148.000. 

Ad 2a en 2b. Zeeheldenwijk

Tot 2038 worden in de Zeeheldenwijk  1650 woningen gebouwd. Dit in combinatie met diverse voorzieningen in het centrumgebied en een overgangszone voor bedrijven. In 2024 is de projectmatige woningbouwproductie gestart. Het bouwrijp opleveren  van de eerste fase is in 2025. Het bouwrijp maken en gedeeltelijk opleveren van de tweede fase (De Akkers) vindt ook plaats in 2025. Het bestemmingsplan voor deze fase is vastgesteld in december 2024. Op basis van de in 2024 herziene grondexploitatie wordt een negatief resultaat verwacht van € 4.402.133. Dit resultaat is gewaardeerd op netto contante waarde. Voor dit resultaat is een verliesvoorziening getroffen. 

Ad 3. Staartweg
Op 23 september 2021 heeft de gemeente Urk de opstallen en gronden aan de Staartweg 18 aangekocht. In 2021 is een grondexploitatie voor dit perceel vastgesteld. Dit op basis van de structuurvisie 2035+. In de raadsvergadering van mei 2023 is een motie aangenomen om te onderzoeken of deze locatie uitgegeven kon worden aan stichting de Rentmeester. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een reserveringsovereenkomst die door beide partijen is ondertekend.

Voor dit plan is in de raadsvergadering van november 2024 een grondexploitatie vastgesteld. De grondexploitatie van dit plan sluit met een negatief resultaat van €354.724. Voor dit verlies is een voorziening getroffen.

Ad 4. Zwolse Hoek, fase 5
In 2024 zijn op Zwolse hoek fase 5 twee kavels verkocht. Ook de laatste civiele werkzaamheden (doortrekken watergang) zijn in 2024 afgerond.  Voor de laatste kavel is een koopovereenkomst gesloten. Zodra deze kavel wordt gepasseerd bij de notaris wordt de grondexploitatie afgesloten. De nog te verwachten winst in deze grondexploitatie bedraagt
€ 50.000.

Ad 5a en 5b. Port of Urk
In 2023 is gestart met het bouwrijp maken van de eerst fase van Port of Urk. Deze werkzaamheden zijn in 2024 grotendeels afgerond. Op dit moment is 210.000 m² bedrijfsgronden in uitgifte. Hiervan is 90.000 m² toegewezen aan twintig bedrijven. Eind 2024 zijn de eerste kavels verkocht.

Het resultaat van de grondexploitatie 2024 sluit op een bedrag contante waarde per 1 januari 2024 van € 1.530.142 (negatief). De grondexploitatie sluit € 300.000 (afgerond) positiever dan de grondexploitatie 2023. 

Ad 6a. en 6b. Grex Westgat
De grondexploitatie Westgat is in december 2024 door de raad herzien. Het plan sluit met een negatief resultaat van circa € 500.000. Voor het verwachte verlies is een voorziening getroffen.

Totaaloverzicht verkochte bouwgrond in 2024

Openstaande vorderingen

In 2024 zijn veel gronden verkocht. Daardoor is de vordering op debiteuren afgenomen. De verwachting is dat de vorderingen de komende periode weer oplopen. Daarnaast zijn in 2024 de eerste koopcontracten voor grondverkopen bedrijventerrein Port of Urk afgesloten. De verwachting is dat in 2025 opnieuw verkopen plaatsvinden.

Overig grondbeleid

Toelichting overig grondbeleid

Reserve grondzaken

De gemeente Urk heeft een reserve grondzaken. De reserve wordt gevoed met de (ongerealiseerde) tussentijdse winstnames zoals die op grond van het Besluit Begroten en Verantwoorden jaarlijks worden berekend via de POC-methode (Percentage Of Completion).
Als er verliesvoorzieningen moeten worden getroffen, dan worden die gedekt uit de reserve grondzaken. Ook de fiscale kosten, met name de vennootschapsbelasting die als gevolg van de grondexploitaties moet worden voldaan, worden gedekt uit deze reserve. Tenslotte worden met de reserve verrekend de exploitatieresultaten van de gronden en objecten die uit strategische - (langere termijn) of ruiloverwegingen (korte termijn) aangekocht zijn als onderdeel van het grondbeleid. De reserve grondzaken is zodoende een buffer om te voorkomen dat de algemene middelen van de gemeente Urk met eventuele nadelige effecten/omstandigheden van het grondbeleid worden belast.
De reserve is een onderdeel van de gemeentelijke weerstandscapaciteit die aanwezig is om risico's af te dekken. De risico's van het grondbeleid (waaronder de grondexploitaties) maken deel uit van de totale risico-inventarisatie die bepaald wordt in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.

In 2024 zijn de bestemmingsreserves grondzaken opgegeven: 3e brug, dorpsuitleg en strategische aankopen. Deze reserves zijn toegevoegd aan de reserve grondzaken.

Mutaties reserves grondzaken

Toelichting mutaties reserves

1. Verhogen verliesvoorzieningen
De gemeente Urk heeft vier grondexploitaties waarmee verlies wordt geleden. Het resultaat van deze grondexploitaties is in 2024 circa € 2,9 mln. verslechterd.  Voor deze negatieve grondexploitaties zijn verliesvoorzieningen getroffen, gedekt uit de reserve grondzaken. Uw raad heeft hierover in november 2024 besloten.

2. Exploitatie ruilgronden
De exploitatie van ruilgronden heeft in 2024 circa € 80.000 gekost. Dit omdat de opbrengsten lager waren dan de kosten van de ruil en strategische gronden.

3. Afdracht vennootschapsbelasting (VBP)
Op basis van de actuele berekeningen is over 2023 is een bedrag van € 123.500 onttrokken aan de reserve grondzaken. Het gaat om het saldo van de aanslag 2022.

4. Opheffen reserves
De gemeente Urk had drie bestemmingsreserves in gebruik binnen het grondbeleid. Het ging om de volgende reserves:

1. Infrastructuur
2. Fonds dorpsuitleg
3. Strategische aankopen.

Met het vaststellen in oktober 2024 van de Nota grondbeleid 2024 - 2028 door de gemeenteraad, zijn deze reserves opgeheven. De middelen uit deze reserves zijn toegevoegd aan de bestemmingsreserve grondzaken.

5/6. Winstnames
In 2024 is bij het complex Zwolse Hoek 5 en Oranjewijk winst genomen tot een bedrag van € 81.000. Deze winst is toegevoegd aan de reserve.

Tussentijdse winst

Algemeen
Bij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd.

Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijds positief resultaat is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van het tussentijds positief resultaat is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.

Percentage of completion (Poc)
Voor het bepalen van het tussentijdse resultaat is aansluiting gezocht bij een landelijk algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid is immers niet primair gericht op het behalen van financieel rendement, maar op het bereiken van het gewenste voorzieningenniveau voor inwoners en bedrijven.

De Poc-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel wat betreft de opbrengsten als de kosten, zicht bevindt. Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd.

 
Tussentijds winst nemen bij positieve grondexploitaties